魏思迪，张博，朱荣斌，吴璟，刘洪玉

摘 要：

满足人们对美好居住生活的要求，是实现高质量发展的重要内容，也是推动房地产行业转型升级的关键。在住房空间需求已基本得到满足的前提下，我国城镇居民开始进一步追求居住环境综合品质的提升。首先，本文运用标准调研方法，基于室内、建筑、小区三个空间范畴，整理出含26项要素的理想居住环境要素清单；其次，本文从居民的角度出发，总结出8大居住需求维度，并提出为满足各类需求所应重点关注的要素名单；最后，本文基于优化满足8类需求的思路，梳理了理想居住环境的实现路径，为房地产企业的住宅品质提升工作提供参考。

关键词：居住环境，要素清单，需求维度，实现路径

1. 引言

自1998年我国进一步深化城镇住房制度改革以来，城镇人均住房面积与环境品质都得到了大幅提高。刘洪玉等[1]认为，我国住房绝对短缺阶段在2010年已经结束，城镇住房供需总量实现基本平衡。2019年，我国城镇居民人均住房建筑面积达39.8平方米，恩格尔系数降至27.6%，表明我国城镇居民具备了追求更为理想的居住环境的能力。

同时，在新时代的政策背景下，房地产行业的高质量转型成为大势所趋。中共中央政治局于2020年7月30日召开会议作出重大判断：中国已进入高质量发展阶段。而“高质量”的内涵可阐释为有更好的能力来满足人民日益增长的美好生活需要[2]。住房作为与居民生活关系最为密切的居住环境，是民生领域的关键议题。通过深化住房市场供给侧结构性改革，灵活适应和满足人民不断升级的住房需求，对于提高我国人民生活幸福感至关重要。

如何着手推动居住环境全方位的品质升级，打造满足新时代居民需求的优质住房，仍有赖于进一步的理论研究。本文基于四大优化型住宅发展理念的有关标准，提炼居住环境的组成单元，并从“室内-建筑-小区”三个层级出发，整理出理想居住环境的要素清单，为房地产企业明确住宅品质提升的范围与切入点提供参考；同时，本文对居住需求维度进行了总结和梳理，进而从满足家庭美好居住期望的角度入手，探讨了理想居住环境的实现路径，为房地产企业的产品优化方案提供指导。

2. 理想居住环境的要素清单

鉴于房地产企业在开展住宅品质提升工作时，往往需要将工作内容细分、落实到住宅产品的具体部分，因此，有必要将“居住环境”这一复杂概念有序拆解为若干组成单元，辅助房地产企业更好地把握室内、楼栋、邻里等不同空间范畴的品质改善要点。

“居住环境”这一概念内涵丰富，囊括了住宅本体及周遭环境中一切与居住生活相关的有形及无形要素[3]。考虑到我国住区建设的实际特点，本文仅探讨由“小区”一词所界定的居住环境范畴。参照道氏对聚居单位的梳理思路[4]，本文将“小区”内的居住环境从空间维度划分为三个层级：(1) 使用权或所有权归属于个人或家庭、和日常生活起居直接交互的“室内”；(2) 服务于住宅单元的全体居民、沟通内外子环境的“建筑”；(3) 服务于全体业主、涵盖公共空间设施设备以及物业管理服务的“小区”。

本文将通过标准调研方法，从“室内-建筑-小区”三个层级出发，分别梳理相应的居住环境要素清单。本文所选用的标准文件涉及“绿色住宅”、“健康住宅”、“百年住宅”及“智能住宅”四大最为典型的优化型住宅发展理念。“绿色住宅”遵循人与自然和谐共生的思想，强调住宅节能环保性与健康宜居性双维度的品质提升[5]。“健康住宅”旨在进一步提高人居环境的健康友好性，以完善居民生理、心理与社会三方面的健康状态[6]。“百年住宅”致力于保障人居环境对居民和社会的长久价值，对于解决我国住宅短寿化、环境资源危机、产业化技术落后等关键难点意义重大[7]。“智能住宅”装配有由传感器及智能设施集成的智慧系统，可提供管理、监控、支持与响应服务，满足安全、健康、经济、舒适、情感与可持续性等一系列居民需求[8]。这四大优化型住宅发展理念，较为综合地反映了居住需求的发展趋势；有关设计或评价标准内容也为多维度、全方位的住宅品质提升工作提供了重要参考。

本文对国内外有关标准的重要内容进行了梳理，如表1所示。在此基础上，结合我国行业实践情况，对标准所涵盖的居住环境要素进行提炼，作为住宅综合品质提升的主要切入点。本文总结出共26项居住环境要素，如下所示：

（1）室内：空气、水资源、光环境、声环境、热湿环境、室内装修系统、家庭综合智能服务系统；

（2）建筑：结构与体型、围护系统、建筑材料、空间设计、通道与垂直交通、用水与用能系统；

（3）小区：

- 环境与设施：选址与规划设计、室外环境与景观系统、能源资源利用系统、停车与道路系统、全龄支持系统、安全保障系统；

- 服务支持体系：应急处理服务、维修与养护服务、环境卫生服务、生活辅助服务、小区氛围营造、环境与能源管理服务、综合信息服务。

参考上述清单，房地产企业可将住宅品质提升工作分解与落实到室内、建筑或小区的若干要素开展，从而分阶段、有条理、全方位地实现品质升级目标。

3. 理想居住环境的实现路径

遵循“以人为本”的发展观念，居住环境的品质水平应由其对家庭各方面需求的满足程度来测度[3]。结合上文成果，为有条不紊地推动居住环境的品质提升，可将提高某类居住需求的满足程度作为最终目标，并从若干居住环境要素入手开展工作。以下首先基于人居环境科学观点与需求理论，对家庭的居住需求进行总结和梳理。

人居环境由人类、社会、居住、支撑、自然五大系统构成，且系统间联系密切[4]。针对人类系统，参照马斯洛需求理论与Petrov所提出的需求进化理论，人们具备“生理-安全-交际-尊重-自我实现”五大需求层次，且需求内容会伴随人物、环境与时间动态变化[9]；针对社会系统，居民集中表现出对社区管理与服务水平的要求，以及对居住环境包容友好、繁荣和谐的期待；针对居住与支撑系统，居民重点关注生活环境的规划性、实用性、安全性、长寿性与便利性；针对自然系统，居民则较为注重环境对其身心健康与舒适的贡献，及人类活动反向对环境可持续性的影响。为此，本文将居住需求总结为8个维度：可靠、健康、舒适、便利、适变、美观、友好与环保，并结合居住环境作如下阐释：

可靠：居住环境的安全性与耐久性得到高度保障，即对两项偏向必备型[10]的需求特征满足程度较高；

健康：居住环境有助于维护和提高居民身体、心理、社会等多方面的健康性；

舒适：居住环境能够给予居民身心愉悦感与满足感，有助于提高居民生活满意度；

便利：居住环境有助于居民以较低的生活成本获取较高的生活品质;

适变：居住环境能适应和满足居民多元化、个性化的功能期望，并具备伴随家庭生命周期、科学技术进步等动态因素灵活更新的能力；

美观：居住环境具有美感及文化内涵，给予居民美学享受并提升居民归属感；

友好：居住环境能支持不同年龄、不同行为能力、不同认知水平、不同喜好的居民共建、共生、共享；

环保：居住环境对于本地生态影响程度低，其建设与运行符合节能低碳与可持续发展理念。

实际上，居住环境的各类要素满足了居民不同维度的需求，为此，本文进一步提出“需求维度—要素清单”的二维分析思路，如表2所示。该表格展示了为提高某类居住需求的满足程度，所应重点关注的居住环境要素名单。

遵循“需求维度—要素清单”的二维分析思路，本文进一步基于标准、文献与行业实践调研，探讨优化满足各类居住需求的具体方式，即理想居住环境的实现路径。

可靠：

在室内层面，采用安全耐久、易维护性强的装修材料与产品，按需进行防火、防水、防腐、防滑处理；安装家用智能安防系统，提供防入侵、防泄漏、防人身意外以及监控与报警服务。在建筑层面，应在设计、施工、建材选购等多个环节确保结构与围护系统、设备与管线系统具备高水平的安全性能与耐久性能；建筑通道与垂直交通也应全方位配置安全引导、逃生疏散、应急救护设备。在小区层面，应首先在选址阶段充分避免灾害风险；为提高内部交通安全性，小区道路系统可采用机动车、非机动车、行人动线分离设计，并保障夜间照明等配套设施完善；为提高小区能源使用可靠性，维持水、电、气、暖设备设施与管线功能稳定，应用智慧用能安全管理系统实现设备运行状况监测、故障预警及应急处理，并安排有关人力进行定期巡检与维护；为提高居民身心安全感，建立小区安全保障系统，包括全方位采取防跌、防滑、防坠落等安全防护措施，配备智能化消防、门禁、巡逻与监控设备，以及确保周全的事故预案、资源储备与应急人力，实现全面高效的隐患规避、风险识别、异常预警与救援响应。

健康：

首先，打造健康的室内外物理环境。在室内，应保障空气污染物浓度、水资源参数、照明与采光质量、降噪隔声效果、热湿参数符合或优于健康建筑评价标准；为控制室内空气污染源，应注意选用有害物含量低的建筑材料与产品；除此之外，还可安装家用环境参数监测与调控系统，实现污染超标警告以及净化设备的智慧运行。在室外，应采取有效措施避免公共空间的扬尘污染、噪声污染、光污染与热岛效应，进而规避居民在室外活动时的健康威胁。其次，营造积极的室内外运动环境。如保障楼梯的运动友好设计，提供室内外专用运动场地与健身设备，按需建设骑行专线与绿化健身步道等。最后，实现全面、贴心的小区健康管理。如按需设置医疗服务设施并提供救护服务、对公共区域进行定时消毒、应用人脸识别等技术实现自动开门与无接触呼梯、实行垃圾流线与归家流线分离等；物业也可打造线上健康服务平台，提供健康档案管理、体检预约、线上问诊、在线健康教育等功能。

舒适：                                                  

首先，应保障室内外休憩环境的舒适度。一方面，应用前沿科技打造更宜居的室内环境，如维持适宜的负氧离子浓度，保障空气流通顺畅、自然清新；保持饮用水口感良好，生活用水水质软化；通过隔音与吸声等优化设计提高声学舒适度；基于空间功能、环境参数、个性化设置、居民行为等信息，提供相适应的光学及热湿参数。另一方面，采取措施营造惬意的室外风、光、声、热环境，并配备露天游憩空间。其次，着眼于户型设计与家具品质，充分把控家庭各功能分区的布局合理性与人性化程度，并尽量选用符合人体工学设计的舒适型起居产品。最后，注重物业团队的服务态度与专业水平，定期调研居民满意度并对负面意见进行及时反馈，持续提高居民的生活体验。

便利：

首先，从家庭单元来看，配置综合智能服务系统可在能效管理、日常生活起居、居家娱乐等方面提供便利支持[11]。其次，从建筑单元来看，应保障电梯设施在高峰时期充分满足居民的垂直通行需求。再者，从小区规划与“硬件”设施来看，宜保障周边交通便捷、多样化服务设施易达；合理布局小区内部生活、交通、活动等功能空间，按需配置小区自有便民设施；确保小区内道路系统处处通达、居民停车方便快捷。最后，从小区“软件”服务来看，物业应在线上搭建便民服务平台，为居民提供自助缴费、服务预约、手续办理、车位查询等快捷功能，并在线下提供上门维修、公共餐饮、宠物托管、快递收发等多样化服务。

适变：

首先，应用SI住宅体系与相关技术，使得住宅套内空间与功能布局可方便、安全、低成本地进行调整，既能横向满足居民的个性化追求，又能纵向适配其在不同生命阶段的功能期望；空间设计的适变性有赖于大空间结构体系设计、“管线分离”等建筑用水用能系统的适配布置，以及架空吊顶等集成化部品与整体卫浴等模块化部品的应用[7]。其次，在家庭层面配备集成性、兼容性、稳定性、可拓展性强，能伴随科技进步迭代更新的综合智能服务系统，有助于为居民提供与时俱进的、适配其生活习惯的多样化帮助。再者，在小区层面也应关注公共建筑的可改造性，公用智能化服务设施（如能源设施、停车设施、安保设施）的可维护性，以及小区内部智慧管理系统的迭代更新能力；除此之外，物业也可通过优化线上便民服务平台，为不同类型家庭提供差异化、个性化帮助。

美观：

首先，在室内层面，应根据家庭偏好保障装饰装修的美学设计水平；其次，在建筑层面，提高建筑造型美感，追求立面色彩和质感与周边环境的融合呼应，打造融入历史文化特征与本地艺术元素的建筑风格。除此之外，在小区层面，因地制宜进行绿植养培、园林设计与景观管理，打造优美宜人、绵延四季的室外风光，提高居民居家观景与室外活动时的精神享受。

友好：

在“硬件”方面，家庭内部可按需配置适老化家具、电器以及养老照护智慧产品；室内空间、建筑通道与垂直交通、小区道路与公共区域等处应采取必要的通用设计；可按需建设老年、儿童专用室内外活动场地，并合理配建群众文化交流设施与居民共享空间。在“软件”方面，物业可组织专业团队提供老年人看护、儿童托管等生活辅助服务；积极调节邻里矛盾，定期组织业主集体活动，引导居民和谐相处；建立小区线上群组或论坛，拓展业主交友与互助渠道。

环保：

从室内层面入手，尽量选用绿色家电、节水器具与环保材料。从建筑层面入手，一方面，保障住宅的被动式节能效果，采取如优化建筑规划布局、改善建筑体型设计、提升围护系统热工性能等具体措施[12]；另一方面，在设计建造时应用节材方案，并最大限度采用可再生性强、可回收利用的绿色建材与产品。从小区层面入手，应在选址规划阶段充分保护当地生态环境，并高效集约利用土地与地下空间；普及高能效设施与节水设施，因地制宜利用可再生能源，同时应用智慧完备的用水用能监测管理系统，实现小区节能绩效分析与自动化节能调控；保障小区公共交通可达性、落实骑行与步行友好设计、安装新能源汽车充电桩等配套设施，驱动居民绿色出行；在运营阶段，物业团队应高度履行环境与能源管理责任，一方面对小区环境质量实行长期监测，有序执行生态管理措施，另一方面制定有针对性的节能降耗方案，并向居民提供绿色生活咨询。

4. 结语

本文围绕理想居住环境的要素清单与实现路径展开探究。房地产企业可以参考本文成果，将8大居住需求维度作为住宅品质提升的“指向标”，并从26项居住环境要素着手开展工作。值得注意的是，居住需求仍将伴随社会进步而不断升级，高新技术手段的出现也会继续打破“理想”上限，实现路径应始终保持开放性与兼容性，根据需求发展、技术进步与实践应用情况与时俱进地扩展与完善。

基于居住环境要素清单，房地产企业可进一步组织居民满意度调查，识别住宅品质发展薄弱点；也可利用KANO模型对各要素进行类型划分，或应用层次分析法实现要素的重要性排序。相关成果有助于企业自身明确品质提升工作优先级，优化资源配置方案，有的放矢地推动符合我国居民期望的居住环境品质升级。

参考文献：

[1] 刘洪玉,杨帆,徐跃进.基于2010年人口普查数据的中国城镇住房状况分析[J].清华大学学报(哲学社会科学版),2013,28(06):138-147+158.

[2] 高培勇.深刻认识“我国已进入高质量发展阶段”[J].智慧中国,2020(09):39-41.

[3] 金细簪，虞晓芬.浅析居住品质指标体系的构建[J].建筑经济，2007(S2):191-193.

[4] 吴良镛. 人居环境科学导论 [M]. 北京:中国建筑工业出版社, 2001.

[5] 张建国,谷立静.我国绿色建筑发展现状、挑战及政策建议[J].中国能源,2012,34(12):19-24.

[6] 王清勤,孟冲,李国柱.健康建筑的发展需求与展望[J].暖通空调,2017,47(07):32-35.

[7] 秦姗,刘东卫,伍止超.可持续发展模式的住宅建筑系统集成与设计建造——中国百年住宅建设理论方法、体系技术研发与实践[J].建筑学报,2020(05):32-37.

[8] Marikyan D,Papagiannidis S,Alamanos E. A systematic review of the smart home literature: A user perspective[J]. Technological Forecasting and Social Change,2019,138:139-154.

[9] 刘宝铭,孙建广,檀润华.需求理论及需求进化定律[J].科技管理研究,2011,31(18):192-195.

[10] 李忠富，项秋银.基于KANO模型的高品质住宅品质需求识别及重要度分析[J].建筑经济，2020，41(08):110-115.

[11] 庞晓静.我国智慧小区建设研究[J].邮电设计技术,2019(06):1-4.

[12] 杨庭睿,乔春珍.被动式建筑发展现状及设计策略研究[J].建设科技,2020(19):18-22.

引用请注明：

[1]魏思迪,张博,朱荣斌,吴璟,刘洪玉.理想居住环境的要素清单与实现路径[J].中国房地产,2022(12):6-12.DOI:10.13562/j.china.real.estate.2022.12.008.

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吴  璟：通讯作者，通讯地址：100084，北京市海淀区清华大学西主楼3-407

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来源：清华大学恒隆房地产研究中心